ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה
בשוק הנדל"ן מתבצעות מדי יום עסקאות רבות. במקביל יש גם מקרים רבים שבהם מתנהל משא ומתן שמבשיל לכדי חוזה, אבל לפני שהוא נחתם סופית המוכרים מתחרטים. חשוב להדגיש כי ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה אפשרי, אבל רק בתנאים מסוימים. במצבים אחרים גם ללא חתימה פורמלית, לצד השני ישנה עילה להגיש תביעת פיצויים. בהתאם מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין לפני שנוקטים בכל צעד שהוא. משרד עו"ד עומר מרגלית הוא משרד בוטיק בתחום המקרקעין, ועוסק אך ורק בו – ועל כן מספק ייעוץ משפטי מועיל במיוחד לכל מי שמבקש למכור נכס בלי להסתכן.
באילו מקרים ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה אפשרי בלי פיצויים?
* היעדר רכיב המסוימות – התנאי הראשון להפיכת חוזה לא חתום למחייב נקרא "מסוימות". הכוונה היא לכך שכל הפרטים הספציפיים והמהותיים לעסקה כבר מוסכמים ומופיעים בהסכם. ביניהם: מהות הנכס והעסקה, שמות הצדדים, המחיר שישולם תמורת הנכס, מועדי התשלומים, המיסים ועוד. חשוב להדגיש כי בשנים האחרונות היו פסיקות שחייבו מימוש חוזה גם כשרק חלק מהפרטים הופיעו בחוזה, וזאת בתנאי שלא הייתה אי הסכמה (מפורשת או משתמעת) בין הצדדים לגבי הפרטים החסרים.
* היעדר רכיב גמירת הדעת – הרכיב השני שהופך חוזה למחייב גם אם אינו חתום הוא "גמירת הדעת". זהו מבחן אובייקטיבי למידת הכוונה של שני הצדדים לממש את ההסכמות ביניהם, כפי שאדם סביר היה מעריך אותה – כלומר אם אדם סביר, בנסיבות העניין, היה מתרשם ששני הצדדים אכן החליטו סופית לבצע את העסקה, החתימה עצמה היא אקט פורמלי בלבד.
למכור נכס בלי להיחשף לסיכונים מיותרים
ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה עלול לחשוף אתכם לסיכון של ממש. על-מנת לא לשלם פיצוי כספי גבוה, חשוב להתנהל באופן מושכל כבר מהרגע הראשון, ובוודאי שאחרי שישנו הסכם מכר (גם לא חתום). הייעוץ המשפטי שמעניק משרד עו"ד עומר מרגלית ניתן על בסיס בקיאות מקצועית מעמיקה, ניסיון רלוונטי נרחב ותשומת לב מלאה לכל פרט רלוונטי. לנוכח אופי השירות במקרים של רצון לבטל מכירת נכס, מקפיד צוות המשרד גם על זמינות גבוהה ועל מענה סבלני ובגובה העיניים לכל שאלה.
הפרת חוזה מכירת דירה
מצד אחד, חובה – משפטית וגם מוסרית – לקיים חוזים. זהו הבסיס של החברה ובלעדיו לא ייתכנו שיתופי פעולה ולמעשה כל האינטראקציות החברתיות עלולות להתערער. מצד שני, יש מצבים שבהם ניתן להפר חוזה, גם כשעל הפרק מכירת דירה או קנייתה. חשוב להדגיש כי יש גם מצבים שבהם הפרת חוזה מכירת דירה עלולה להוביל לתביעת פיצויים וסנקציות משפטיות אחרות, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מנוסה. חוזי מכר הם אחד מתחומי המומחיות של משרד עו"ד עומר מרגלית, שבחר להתמקד אך ורק בתחום המקרקעין ובהתאם רכש בקיאות מקצועית מעמיקה.
באילו מקרים קיימת סבירות כי חוזה מכירת דירה איננו תקף או שהופר?
* היעדר תום לב – כל חוזה מבוסס על תום לב ועל הצגת כל המידע הרלוונטי. בהקשר של מכירת דירה חובת הגילוי חלה בעיקר על המוכר, ואם הוא בחר להסתיר פרט מהותי על הנכס שהיה ידוע לו (למשל פגם פיזי) ניתן לבטל את החוזה.
* תנאי מתלה / מפסיק – אם בחוזה המכר מופיעים תנאים ספציפיים לקיום החוזה, ואחד התנאים לא מתקיים, החוזה למעשה בטל.
* הפרה יסודית – על-פי חוק החוזים, הפרה נחשבת כ"יסודית" אם אדם סביר לא היה חותם על החוזה לו היה מודע להפרה מראש. בנוסף רשאי כל אדם להוסיף לחוזה המכר הפרות שאותן הוא מגדיר כיסודיות. הפרה יסודית מהווה עילה מקובלת להפרת חוזה מכר.
* חוזה לא חתום – חשוב להדגיש כי גם חוזה לא חתום עשוי להיחשב כמחייב, זאת אם מתקיימים שני תנאים: מבחן המסוימות ומבחן גמירת הדעת.
ייעוץ מקצועי שמבטיח ראש שקט באמת
בעידן שבו מחירי הנדל"ן גבוהים מאוד, מומלץ בחום לא לבצע שום פעולה הקשורה לחוזה מכר בלי ייעוץ משפטי מקצועי. העלות של חתימה על חוזה מכר שלא מגן על האינטרסים שלכם עלולה להיות גבוהה, וכך גם המחיר שאתם עלולים לשלם על הפרת חוזה מכירת דירה כשאין לכך בסיס חוקי. משרד עו"ד עומר מרגלית יסייע לכם להבין מהן האפשרויות העומדות בפניכם, תוך הקפדה על הסברים ברורים שניתן להבין גם בלי להיות משפטנים, זמינות גבוהה ויושרה מוחלטת.